文｜窦颖东[１]
引言
商品房赠送面积是开发商采用的宣销手段之一，这种利用建筑面积或者容积率计算不全的做法，的确有效的提升了部分开发商的销售业绩，以至于在商品房市场上出现了所谓得房率超过%的住宅。然而任何宣传的背后，必有其逻辑关系，赠送面积的做法自然也逃脱不了。其背后便是开发商尽其所能的利用建筑面积的计算规则、符合交付条件的房屋的整体改造及探究买受人获取高得房率的心理等等所形成的一种乱象，设备平台改造便是赠送面积的主要形式之一。本文聚焦于设备平台改造这一具体问题，从设备平台改造的司法实践出发，探究设备平台这一术语及规范，再将两者结合分析及思考若干法律问题，最终展望这一问题的趋势，以期从分析和思考设备平台改造这一“点”的问题出发，来探究赠送面积这一“面”的问题。
一、设备平台改造纠纷的司法实践
（一）司法裁判的分类
笔者通过法信平台的类案检索功能，设定“本院认为含有‘设备平台’”、“判决书”“二审”作为检索要素，共计检索到篇裁判文书。其中关于设备平台的争议主要集中于以下方面：
１.因设备平台改造发生的虚假宣传纠纷
在五矿地产南京有限公司系列案件[2]中，开发商在销售商品房时,曾在其宣传彩页及宣传资料中宣传:“超值赠送设备平台及前阳台凹室空间高得房率见证豪宅大户品质”。双方在商品房预售合同中约定:“双方关于该商品房的约定均以本合同为准,有关该房屋的样板房、沙盘、宣传资料、模型、展示板及广告等均不构成确定双方权利义务的依据”。同时，南京市规划局施工图审查意见认为,房屋的设备平台等部分属于公共区域，业主不享有所有权，南京市规划局亦对该房屋仅可安装中央空调的情况进行审核且通过了审核。
买受人诉请要求开发商将设备平台及前阳台凹室空间赠送业主所有并能独立使用。对此法院认为，宣传资料中“超值赠送设备平台及前阳台凹室空间,高得房率见证豪宅大户品质”的描述,并未明确得房率的具体指标,也未允诺所谓“赠送”是否计入产权证面积,此类并不明确具体的表述可以构成要约邀请,需要双方在签订商品房预售合同中达成合意,而买受人与开发商双方在签订商品房预售合同时,并未对上述宣传资料中的描述专门约定,形成合意。开发商与买受人应当按照商品房预售合同的约定履行义务。双方在合同中并无赠送设备平台及前阳台凹室空间的约定,买受人虽主张开发商宣传资料中有相关描述,但设备平台等部分属于公共区域,买受人并不享有所有权,故对买受人的该项诉讼请求未予支持。
２.因设备平台改造发生的交付纠纷
在潘微刚与天骥丽湖(天津)置业有限公司房屋买卖合同纠纷[3]一案中，开发商向买受人送达了交房通知书，但因为开发商与买受人曾就房屋签订改造申请及承诺书，就设备平台部位进行改造。现买受人认为实际交付的房屋与合同不一致，开发商擅自变更房屋规划设计，就此向天津市规划局进行信访[4]并就该商品房买卖合同诉至法院要求解除合同、返还房款、赔偿损失等。二审法院认为，买受人主张解除合同、退房的主要理由是被上诉人将规划图纸中标注为“设备平台”部分的百叶窗改为玻璃窗,构筑成密闭的空间,买受人认为该房屋变更未经主管部门的同意。依照买受人签署的承诺书内容,此项变更系双方当事人协商一致的结果,依照现有证据并不足以证明房屋变更对买受人的利益产生了实质性损害,且开发商亦同意可以按照规划图纸为上诉人恢复原状,故驳回买受人解除合同的诉请。
３.因设备平台改造发生的过户纠纷
在杭州金祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷系列案件中[5]，房屋买卖合同平面图附图中，朝北方向标识有设备平台。对于该设备平台，开发商和买受人通过装修协议约定相关改造事项。因新建商品房所在的项目存在设备平台部分与规划验收图纸不符的情况，致使无法在合同约定时间内办理不动产大证并分割到户。开发商后与政府机关沟通，于合同约定时间届满后91天办出权证。买受人诉请要求开发商支付逾期办证违约金。对此两审法院均未完全支持买受人关于逾期办证违约金的诉请，而是根据合同约定,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及所获利益等综合因素,酌情确定开发商支付买受人一定数额的违约金。
在余鉴翰、与南京奥信房地产开发有限公司、佳兆业集团(深圳)有限公司商品房预售合同纠纷一案中，南京市国土资源局因为案涉不动产现状与规划核准图不一致，客厅、次卧添建楼板、增加面积等行为，导致权属范围与规划核准不一致，开发商无法提供规划变更相关材料为由，对开发商申请登记予以退案。以至也发生迟延登记的事实。对此两审法院认为，买受人委托案外人进行毛坯改造、补板扩建、改造设备平台、改变房屋结构、增加房屋使用面积、对房屋现状与规划核准不符是明知的，开发商在房屋改造以后继续进行精装，也知晓房屋结构与规划核准不符，故对于逾期登记，买受人与开发商均有过错，故对于买受人主张的逾期办证违约损失不予支持。
４.因设备平台改造发生的相邻纠纷
在胡燮放、石顺媛相邻关系纠纷[6]中，当事人双方系邻居，石顺媛系室所有人,胡燮放系室所有人。上述两房屋相邻,朝南方向室房屋的阳台凸出紧邻室卧室外墙面。室房屋朝南卧室外在外墙设置有设备平台,邻室凸出的阳台东面。室朝南方向无其他室外预留设备平台。石顺媛将一台空调室外机放置在室卧室外设备平台处。胡燮放在朝南卧室窗外安装保笼,将室外设备平台及其上放置的空调室外机一并围护在内。据此，室所有人起诉要求拆除保笼，确认其对设备平台有使用权。对此二审法院根据浙江省建筑设计研究院出具的说明认为，案涉设备平台在设计时由、室共用，设备平台未计入建筑面积，属于共用范围。并据此支持了室所有人的拆除保笼的诉讼请求。
在黄移植与苏海明相邻关系纠纷[7]中，双方当事人系邻居，该小区存在将设备平台与阳台连通的情况。其中苏海明将西侧主卧室内墙上的窗户拆除,拆除窗户下的墙体,使阳台与卧室融为一体。经法院现场丈量,室西侧主卧室南面阳台长厘米。宽厘米。西侧窗户宽厘米,高厘米。与室同户型的该幢房屋2楼侧房间阳台没有浇筑,包括镂空部分宽为厘米,其中设备平台宽约50厘米。现黄移植诉请要求，判令苏海明将侵占的共有部分排除妨害、恢复原状[具体为:要求苏海明将西卧室的南面的窗户拆除并向内移动50厘米、宽度厘米,以退还所占公共面积并恢复原状;要求苏海明将西卧室恢复西面墙的百叶窗设计(摆放空调室外机之用)]。对此两审法院认为，根据苏海明与镇江浙信房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件一(房屋平面图),苏海明西侧主卧室外面设备平台及相应部分应为苏海明的不动产的专有部分。苏海明在装修过程中将西卧室南面半封部分拆除改造成全封窗户,既没有从根本上改变整个大楼的外观设计,也没有证据证明对黄移植造成妨碍。苏海明将镂空部分浇筑,浇筑平台有关部门已经认定为违法建设,应由有关的部门依法处理。如果按照黄移植的要求将苏海明西卧室的南面的窗户拆除内移50厘米,则所内移位置为原镂空部分,黄移植的要求无事实依据。故驳回了黄移植全部诉讼请求。
５.因设备平台改造发生的行政纠纷
在吴迪、栗瑶清与上海市闵行区城市管理行政执法局（以下简称“闵行区城管局”）、第三人上海颛元置业有限公司附有违法建筑的房屋认定一案[8]中，闵行区城管局在日常巡查中发现开发商在设备架上搭建违法建筑，故作出《附有违法建筑的房屋认定书》，认定涉案房屋附有违法建筑，并依据相关规定，在拆除违法建筑前，房地产登记机关不予办理登记。据此买受人将闵行区城管局起诉至法院，要求撤销附违房屋的认定。对此两审法院认为，闵行区城管局的认定并无不当，驳回买受人的诉请，在分析设备平台改建问题时，一审法院亦阐述的相应的观点。[9]
（二）司法裁判的特征
从选取的诸多裁判文书及上述分类出发，笔者认为涉及设备平台改造的裁判有以下特征：
１.纠纷时间跨度长、涉及主体多
从上述案例明显可以看出，设备平台在商品房预售、交付、过户、使用等各个阶段，均容易导致纠纷的发生。所涉的主体不仅包括买受人与开发商，还与规划部门、城管部门、甚至于建筑物的设计部门有关。
２.法律关系复杂
纠纷包含买受人、开发商、物业公司、规划部门、城管部门及设计单位等主体，主体之间的法律关系横跨民事与行政，且存在法律关系交叉的情形，案由类型已经不仅仅局限于房屋买卖合同纠纷，还包括相邻纠纷，行政纠纷等。
３.设备平台的理解存在分歧
诸多裁判对于设备平台的法律属性有不同的理解。上述案例中，大多数法院将设备平台认定为建筑物区分所有权的共有部分，小部分法院将之理解为建筑物区分所有权的专有部分。不同的认定显然会导致不同的裁判结果。
４.设备平台改造协议的效力不明
诸多裁判中，均存在买受人与开发商签订设备平台改造协议的情形，然后对于该协议效力的认定问题，法院均采取回避的态度，未有法院对该协议的效力作出过认定。
５.司法酌减规则适用存在差异
因设备平台改造发生的规划争议，以至拒绝收房、迟延过户等情形，司法机关不再严格按照商品房买卖合同判决开发商向买受人全额支付逾期违约金。通过考量各自的过错，进行司法酌减。在上述过户纠纷中，杭州中院与南京中院关于因设备平台问题导致迟延登记的情形时，南京中院据此认为开发商与买受人之间过错相当，据此驳回买受人诉请，而杭州中院酌情支持了买受人部分请求。
（未完待续）
注释：
[1]窦颖东：浙江东鹰律师事务所律师，邮箱：douyingdong
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