#涉嫌虚假宣传#宣传近些年来，广大公众要求对商品房销售领域虚假广告宣传进行整治的呼声日益高涨，国家相关部门也下了很大的力气予以整顿，但因相关的法律措施不配套，法律责任的界限不明确，虚假广告宣传已成为商品房销售领域的顽疾，较难根治。
在江苏宿迁就有一家开发商利用媒体、广告彩页等手段，宣传其建设范围内包括一片大型水塘，临水而居，环境优越，从而吸引大批购房者咨询预订，而实际上述水塘并未纳入规划用地红线图，仅是开发商利用租赁的方式取得水塘的短期使用权，致使购房人产生误解而订立商品房买卖合同，后因该位置规划修建为道路，导致业主居住环境改变、生活品质下降，从而引发集体诉讼。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。这些说明和允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广播上发布的广告，更是容易产生广告应有的诱惑力，因此，如何界定房地产广告中说明和允诺的法律责任，统一对这一类纠纷的法律适用尺度，是审判机关必须面对的迫切课题。
审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，有不同意见。一种意见认为，像其他商业广告一样，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约引诱，意在邀请购房者提出购房要约，而作为要约邀请的售楼广告是没有拘束力的，因此，商品房销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。另一种意见认为，由于要约引诱具有“对世性”，当事人在发出要约引诱时必须先尽前契约义务，如揭示合同内容的所有事实，不能随心所欲或作虚假的陈述，因此广告的真实性已成为当今世界各国对广告的最基本的要求。由于开发商对其在售楼广告中作出的说明和允诺的内容，往往又利用其订立合同时的优势地位，拒绝订入合同中，故其明白无误的“说明和允诺”从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。
上述案例通过媒体和广告宣传彩页进行不实宣传，可认定为虚假宣传，并且宣传内容对购房人选购房屋和价格产生实质的影响，应当视为合同要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。
上述小区的业主马某就以开发商虚假宣传构成商品房买卖合同违约为由，将宿迁XX地产公司告上法庭。最终法院认为：开发商在接受媒体采访及发放小区宣传彩页时将未纳入规划用地红线图的水塘作为小区规划内容做重点描述，且在买房人购房时未对水塘的真实权属状况作出明确说明，而是利用租赁的方式取得水塘的短期使用权，致使买房人对水塘是否属于小区范围产生误解，客观上对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响。因此，虽然水塘的归属与使用并没有载入商品房买卖合同，但其仍应视为合同内容，现水塘被规划修建为道路，导致业主居住环境改变、生活品质下降，开发商应承担相应的违约赔偿责任。
司法实践中，开发商在广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，只有对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为要约，并且对开发商有法律约束力；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故购房者应举证证明开发商在广告中的承诺，是否对商品房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响等法律事实提供证据。
因此，在实践中开发商进行建设项目的广告宣传与实际的交付标准不符所引发的业主维权，应当区别对待，不能一概而论。
